위린이
주담대 알아보면 LTV, DTI, DSR이 번갈아 나온다. 이름만 비슷하지 기준이 전부 다르다. 한도를 정할 때는 셋 다 본다. 2026년 기준으로 각 지표의 계산법과 실전에서 어떻게 작동하는지 정리한다.
LTV - 집값 기준
LTV(Loan to Value). 담보가 되는 집값 대비 대출 가능 금액 비율이다.
- 대출금 ÷ 담보가치 × 100
- 담보가치는 KB시세·한국부동산원 시세·감정가 중 최솟값을 적용
- 소득과 무관하게 “이 집을 담보로 얼마까지”를 정하는 지표
2026년 4월 현재 한도는 지역·주택 종류에 따라 갈린다.
| 구분 | LTV 상한 |
|---|---|
| 규제지역 일반 | 40% |
| 비규제지역 무주택자 | 70% |
| 규제지역 생애최초 | 80% (상한 6억) |
수도권·규제지역은 주택가격 구간별 한도가 따로 있다. 15억 이하 6억, 15억~25억 4억, 25억 초과 2억이 상한이다. 비싼 집일수록 LTV % 수치와 별개로 절대 금액이 막힌다.
DTI - 소득 대비 “주담대 + 기타 이자”
DTI(Debt to Income). 연소득 대비 연간 상환 부담을 보는 지표다.
- (주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100
- 핵심: 기타 대출은 이자만 들어간다. 원금 빠진다
2026년 한도는 규제지역 40%, 비규제지역 60%다. 무주택·생애최초·연소득 7천만(맞벌이 1억) 이하는 60%가 적용된다.
DTI는 기타 대출의 원금을 안 치기 때문에, 신용대출이 있어도 한도 타격이 상대적으로 작다. 이 부분이 DSR과 결정적으로 다르다.
DSR - 모든 대출 원리금 합산
DSR(Debt Service Ratio). 연소득 대비 모든 대출 연간 원리금 합계 비율이다.
- 모든 대출 연간 원리금 합계 ÷ 연소득 × 100
- 주담대, 신용대출, 자동차할부, 학자금 전부 원리금 포함
- 1금융권 40%, 2금융권 50%
- 총 대출 1억 초과 시 의무 적용
DTI와 결정적 차이는 “기타 대출 원금도 포함”이라는 한 줄이다. 신용대출 5천만원 5년 분할상환이면 연 원리금 1,000만원이 DSR에 그대로 잡힌다. 같은 조건에서 DTI는 이자 200만원만 잡는다. 동일한 대출이 DSR에서는 5배 무겁다는 뜻이다.
2026년 현재 주담대 한도를 실질적으로 결정하는 지표는 DSR이다. LTV나 DTI가 여유 있어도 DSR이 막히면 거기서 끝난다.
세 지표 한눈에 비교
| 구분 | LTV | DTI | DSR |
|---|---|---|---|
| 기준 | 집값 | 연소득 | 연소득 |
| 계산 범위 | 담보 자산 가치 | 주담대 원리금 + 기타 이자 | 모든 대출 원리금 |
| 신용대출 반영 | 해당 없음 | 이자만 | 원리금 전부 |
| 2026년 한도 | 40~80% | 40~60% | 40% (1금융) |
셋 중 하나라도 초과하면 그 지점에서 막힌다. 따로따로 계산한 뒤 가장 낮은 한도가 실제 대출 가능액이다.
스트레스 DSR 3단계
2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행됐다. DSR 계산 시 실제 금리에 “스트레스 금리”를 가산해 한도를 산정한다. 금리가 올랐을 때도 버틸 수 있는지 보는 장치다.
- 기본 가산율 100% (즉 산정된 스트레스 금리 전액 반영)
- 하한 1.5%, 상한 3.0%
- 수도권·규제지역 주담대는 하한 3.0% 적용 가능
- 지방 주담대는 2026년 상반기까지 2단계(0.75%) 유예
영향은 꽤 크다. 연소득 1억, 금리 4.5%, 30년 변동금리 기준으로 2단계 대비 한도가 1.1억~1.2억가량 더 줄어든다. 같은 소득인데 받을 수 있는 금액이 눈에 띄게 깎인다.
실제 대출 시점에 적용되는 스트레스 금리는 은행 고시 기준으로 확인한다. 규제지역 구입을 생각한다면 이 부분이 한도에 직결된다.
세 한도 중 가장 낮은 값이 실제 한도
예를 들어 연소득 8천만원, 서울 10억 아파트, 신용대출 5천만원(5년 분할, 월 100만원 상환)을 가진 무주택자가 주담대를 받는다고 치자.
- LTV 한도: 10억 × 40% = 4억
- DTI 한도: 8천만 × 40% = 3,200만원에서 신용대출 이자를 뺀 금액이 연간 주담대 원리금 상한. 주담대 금리·기간 넣고 역산
- DSR 한도: 8천만 × 40% = 3,200만원에서 신용대출 원리금 1,200만원을 뺀 2,000만원이 주담대 연간 원리금 상한
DSR 쪽이 압도적으로 빡빡하다. 신용대출 원금이 전부 차감되기 때문이다. 여기에 스트레스 금리까지 얹히면 실제 주담대 한도는 LTV 4억보다 훨씬 낮게 떨어지는 경우가 흔하다.
정확한 숫자를 맞춰보려면 소득·기존 대출·금리·기간을 넣고 계산해야 한다. 주담대 한도 계산기에 조건을 넣으면 LTV·DTI·DSR을 한 번에 뽑아 가장 낮은 한도를 자동으로 보여준다.
실전 팁
- 신용대출 먼저 줄인다: DSR에서 원리금이 전부 잡히므로, 주담대 실행 전 신용대출 일부 상환이 한도 회복에 가장 직접적이다
- 분할상환 기간을 늘린다: 같은 금액이라도 30년 분할이 20년보다 연 원리금이 낮아 DSR 여유가 생긴다
- 금리 시나리오를 본다: 월 상환액이 소득에서 감당되는지 금리별로 미리 계산. 대출금리 계산기로 원리금 균등·원금 균등 비교 가능
- 청약 당첨 직후부터 자금 계획: 계약금·중도금·잔금 흐름에 DSR이 단계마다 걸린다. 2026년 주택청약 완전 정리에서 당첨 이후 자금 단계 확인
- 투자 자산 구성도 같이 본다: 주담대 한도에 맞춰 남은 여유 자금 운용 방향을 잡을 때 배당금과 분배금 차이를 참고하면 ETF 투자 기초 개념을 잡을 수 있다
정리
- LTV는 집값, DTI·DSR은 소득 기준
- DTI는 기타 대출 이자만, DSR은 원리금 전부 포함
- 세 한도 중 가장 낮은 값이 실제 대출 가능액
- 2026년 현재는 DSR이 사실상 한도 결정
- 스트레스 DSR 3단계로 한도가 추가로 깎이는 구조
세 지표의 차이만 잡아도 은행 상담에서 “왜 이 금액밖에 안 나오는지”가 보인다. 기타 대출이 많을수록 DSR에서 깎이는 폭이 커지니, 주담대 계획이 있다면 신용대출부터 정리하는 순서가 일반적이다.
