위린이
청약 공고를 보면 처음 막히는 지점이 의외로 단순하다. 내가 1순위인지, 가점이 몇 점인지, 통장에 월 25만원을 넣어야 하는지부터 헷갈린다. 2024년 11월 공공분양 납입 인정액이 10만원에서 25만원으로 바뀌었고, 2025년 10월에는 규제지역도 다시 지정됐다. 그래서 이 글은 제도 설명서라기보다 공고문을 펼쳤을 때 먼저 확인할 순서에 가깝다.
청약통장, 월 25만원 꼭 넣어야 할까
2024년 11월 1일부터 공공분양 청약통장의 월 납입 인정 한도가 10만원에서 25만원으로 상향됐다. 소득공제 한도도 연 240만원에서 300만원으로 늘었다. 41년 만의 조정이다.
목표에 따라 전략이 갈린다.
| 목표 | 당락 기준 | 월 납입 전략 |
|---|---|---|
| 공공분양(국민주택) | 납입 총액 | 25만원 유리. 10년이면 1,800만원 차이 |
| 민영주택 | 예치금 총액 | 면적 기준만 넘기면 되므로 25만원 불필요 |
| 공공·민영 동시 | 둘 다 충족 | 25만원이 안전 |
무리해서 붓다 중도 해지하면 가입기간 점수까지 잃는다.
공고문에서 먼저 보는 1순위
청약은 결국 순위 싸움이다. 그런데 1순위라는 말 하나로 끝나지 않는다. 지역과 주택 종류가 갈라지는 순간 조건도 같이 갈린다.
국민주택(공공분양) 1순위
| 지역 | 가입기간 | 납입횟수 |
|---|---|---|
| 투기과열지구·조정대상지역 | 24개월 이상 | 24회 이상 |
| 수도권(비규제) | 12개월 이상 | 12회 이상 |
| 수도권 외(비규제) | 6개월 이상 | 6회 이상 |
민영주택 1순위
가입기간 조건은 위와 동일하고, 여기에 면적별 예치금을 충족해야 한다. 기준은 신청 아파트 소재지가 아니라 본인 주민등록상 거주지다. 헷갈리는 포인트다.
| 전용면적 | 서울·부산 | 광역시 | 시·군 |
|---|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 300만원 | 250만원 | 200만원 |
| 102㎡ 이하 | 600만원 | 400만원 | 300만원 |
| 135㎡ 이하 | 1,000만원 | 700만원 | 400만원 |
| 모든 면적 | 1,500만원 | 1,000만원 | 500만원 |
서울 거주자가 85㎡ 이하만 노린다면 예치금 300만원으로 충분하다. 그 이상 평형까지 보려면 미리 증액해둔다. 납입일 이전에 예치돼 있어야 인정된다.
내 점수는 생각보다 차갑게 나온다
민영주택 가점제는 총 84점 만점이다. 세 항목으로 나뉜다.
| 항목 | 만점 | 기산 기준 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 만 30세 또는 혼인신고일 기준, 1년당 2점 |
| 부양가족 수 | 35점 | 본인 제외 인원, 1명당 5점 가산 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 6개월 단위, 최대 15년 이상 |
무주택기간 (32점 만점)
- 만 30세부터 기산. 30세 이전에 혼인하면 혼인신고일부터
- 1년당 2점, 15년 이상이면 32점
- 세대원 전원이 무주택이어야 가산
부양가족 수 (35점 만점)
- 본인 제외 부양가족 0명 5점부터, 1명당 5점 추가
- 6명 이상이면 35점
- 직계존속은 3년 이상 같은 세대에 등재돼 있어야 인정
청약통장 가입기간 (17점 만점)
- 6개월 미만 1점부터, 6개월 단위로 증가
- 15년 이상이면 17점
실제로 계산해보면 부양가족 항목이 크게 작용한다. 배우자와 자녀 둘이 있으면 이것만으로 20점이라, 같은 무주택 연차라도 가족 구성에 따라 10점 넘게 벌어진다. 본인 점수가 궁금하다면 주택청약 가점 계산기에 넣으면 바로 확인된다.
서울 인기 단지는 커트라인이 60점대 후반까지 올라간다. 최근 반포 ‘래미안 트리니원’은 230가구 모집에 5만 4천 명 넘게 몰려 237.5대 1이 나왔다. 40~50점대는 가점으로 어렵고, 추첨제 물량이 현실적이다.
가점제 vs 추첨제 비율
규제지역 민영주택 기준이다.
| 전용면적 | 가점제 | 추첨제 |
|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 40% | 60% |
| 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 | 70% | 30% |
| 85㎡ 초과 | 50% | 50% |
추첨제 물량은 75%가 무주택자 우선, 남은 25%에서 1주택자와 탈락 무주택자를 함께 추첨한다. 소형 평수일수록 추첨 비율이 높아 젊은 1~2인 가구에 유리한 구조다.
특공은 이름보다 사용 횟수가 더 중요하다
특별공급은 평생 1회 원칙이다. 신생아 특공만 예외로 추가 기회가 있다.
| 유형 | 핵심 조건 |
|---|---|
| 신혼부부 | 혼인 7년 이내, 무주택, 85㎡ 이하. 맞벌이 소득 월 1억 6천만원까지 완화(공고별 상이) |
| 생애최초 | 세대 전원 무주택, 소득 기준 있음. 건설량 15%까지 배정, 이 중 10%는 추첨제 |
| 다자녀 | 미성년 자녀 3명 이상(공고에 따라 2명도 가능) |
| 노부모부양 | 만 65세 이상 직계존속 3년 이상 부양 |
| 청년(공공분양) | 만 19~39세, 무주택 단독 세대주 또는 세대원 |
| 신생아 특공 | 2024년 3월 신설. 공공분양 20~35% 배정. 2024년 6월 19일 이후 출생 자녀 있으면 기존 특공 이력 무관 1회 추가 가능 |
신생아 특공이 제도 내에서 가장 공격적으로 밀어주는 축이다. 어린 자녀가 있는 가구라면 첫 카드를 쓰기 전에 신생아 특공 가능성부터 점검하는 쪽이 낫다.
규제지역 현황 - 2025년 10월 재지정
2025년 10월 20일 효력 발생한 재지정이 2026년 4월 현재 유지된다.
| 구분 | 지역 |
|---|---|
| 서울 | 25개 구 전체 (투기과열지구·조정대상지역) |
| 경기 | 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 |
규제지역은 1순위 조건이 빡빡해지고 재당첨 제한 기간도 길어진다. 당첨 이력이 있다면 다음 청약 가능 시점부터 확인한다.
재당첨 제한 기간
| 당첨 유형 | 제한 기간 |
|---|---|
| 분양가상한제·투기과열지구 | 10년 |
| 조정대상지역 | 7년 |
| 비규제지역 공공분양 | 5년 |
| 비규제지역 민영 | 제한 없음 |
| 가점제 당첨자(세대원 전원) | 2년 가점제 재당첨 불가 |
서울에서 당첨되면 10년간 다시 쓸 수 없다. 결정 전에 신중히 봐야 하는 이유다.
뉴:홈 공공분양
윤석열 정부에서 도입한 공공분양 브랜드다. 2023~2027년 총 50만 가구 공급이 목표다. 세 가지 타입으로 나뉜다.
| 타입 | 분양가 | 특징 |
|---|---|---|
| 나눔형 | 시세 70% | 환매 의무. 매각 시 시세차익 30% 공공 귀속. 전용 모기지 최대 40년·5억원 |
| 선택형 | 공고별 상이 | 6년 임대 후 분양 여부 선택 |
| 일반형 | 시세 80% | 분양가상한제 적용. 수익 전액 귀속 |
나눔형의 30% 환매 조항을 손해로 보는 시각이 많지만, 시세 70%로 진입하는 자체가 큰 이점이다. 3억 싸게 사서 나중에 30%를 돌려주는 계산이라 절대적 수익은 오히려 크다. 자유로운 처분이 막히는 점은 감안할 부분이다.
당첨 후 자금 계획
당첨은 시작일 뿐이다. 계약금 10~20%, 중도금 60%, 잔금 20~30% 흐름을 맞춰야 입주까지 간다.
| 단계 | 비중 | 포인트 |
|---|---|---|
| 계약금 | 10~20% | 당첨 직후 자기자본 필요 |
| 중도금 | 60% | 집단대출, 지역·LTV·DSR에 따라 한도 변동 |
| 잔금 | 20~30% | 입주 시점 주담대로 전환 |
중도금 대출은 분양가·지역·LTV에 따라 한도가 다르니, 본인 소득 대비 월 상환액이 감당 가능한지 대출금리 계산기로 시뮬레이션하는 게 기본이다. DSR 규제로 원하는 만큼 안 나오는 경우가 흔하다.
입주 시점에 금리가 바뀌었다면 대환 대출도 검토 대상이다. 기존 대출을 중간에 갈아탈 때는 남은 기간과 중도상환수수료 비교가 필수다. 중도상환수수료 계산기로 상환 시점별 수수료를 미리 뽑으면 판단이 쉬워진다.
숫자가 말해주는 2026년 분위기
최근 시장은 양극화가 두드러진다. 서울 평균 경쟁률이 146~155대 1을 오가는 반면 지방은 미분양이 쌓인다.
| 지표 | 2025년 | 2026년 2월 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 서울 3.3㎡당 분양가 | 4,428만원 | 5,264만원 | +18.9% |
| 85㎡ 이하 경쟁률 | - | 169.3대 1 | 소형 쏠림 |
| 85㎡ 초과 경쟁률 | - | 52.7대 1 | 소형 대비 1/3 수준 |
1~2인 가구 증가와 자금 부담이 겹쳐 소형 선호가 심해졌다.
공고문을 볼 때 남겨둘 순서
나는 청약을 볼 때 통장부터 보지 않고, 지역과 주택 유형부터 본다. 규제지역인지, 국민주택인지 민영주택인지가 먼저 갈리고, 그 다음에 1순위·예치금·가점·특공을 붙여보는 쪽이 덜 헷갈린다.
월 25만원도 무조건 답은 아니다. 공공분양을 오래 노린다면 의미가 크지만, 민영 위주라면 예치금 기준을 넘기는 게 더 중요하다. 특공은 평생 1회라는 점 때문에 더 조심스럽다. 한 번 넣기 전에 신생아 특공이나 생애최초처럼 본인에게 더 유리한 카드가 남아 있는지 먼저 봐야 한다. 마지막에는 당첨 가능성보다 당첨 뒤 버틸 자금 흐름을 다시 확인하게 된다.
결국 공고마다 다시 확인해야 한다. 제도는 큰 틀만 익혀두고, 실제 판단은 모집공고의 기준일·거주 요건·소득 기준·재당첨 제한을 하나씩 대조하는 수밖에 없다.
